sMart-lab.ru - блоги трейдеров и инвесторов. ::.

Модель, справедливая цена новостройки
Mon, 29 Dec 2025 11:23:04 +0300

Попробуйте абстрагироваться от недвижимости и представьте, что вторичка это, допустим, юаневая облигация (ее вы можете купить за 10 млн. рублей), а новостройка — это фьючерс на юань с экспирацией через три года (он стоит 11 млн. рублей). При этом на покупку юаневой облигации вы тратите все 10 млн, но в качестве компенсации вам приходят купоны раз в год в размере 500к.

На фьючерс не приходят купоны, но зато их можно купить с плечом по ставке 6% годовых и с гарантийным обеспечением 20%. То есть у вас на счете блокируются 2.2 млн., а оставшиеся деньги можно положить на вклад по 16%. Далее просто считаете, что выгоднее, в предположении, что курс юаня к рублю будет расти на 10% ежегодно.

Вроде немного замысловато, но в целом понятно?

Здесь важно еще раз акцентировать внимание, почему фьючерс (в данном случае, фьючерс на юань) торгуется дороже базы (самого юаня) несмотря на то, что по фьючерсу нет купонов. Все дело в условиях покупки: на юань вы тратите все деньги, а на фьючерс только 20%, что открывает возможность для процентного арбитража. Чтобы оба варианта оказались одинаково привлекательными, цена фьючерса будет выше (такую ситуацию на рынке называют контанго).

Теперь возвращаемся к рынку новостроек. Многие, конечно, в курсе, что новостройки сейчас стоят дороже вторички (в том числе аналогичной), но это не останавливает поток покупателей. Это при том, что десять лет назад было наоборот (новостройки стоили дешевле вторички). Казалось, в чем логика? Зачем покупателю брать новостройку по 11 млн, со сдачей через три года, если рядом есть такая же, уже построенная (и в которую можно сразу заселиться) за 10 млн. А смысл здесь ровно такой же, какой в покупке фьючерса с завышением: на новостройку покупатель тратит только 20% денег (размер первоначального взноса), а долг оплачивается по льготной 6% ставке.

То есть завышение цены новостроек – это прямое следствие льготного кредитования. Все давно про это знают, но сегодня нас интересует немного другое, а именно: какова справедливая цена новостройки (относительно вторички) если известны условия покупки.

То есть — ок, завышение – но насколько оно оправдано. Имеет ли смысл покупать новостройку с завышением 10? Или 20%?

Для этого построим модель. Для этого нам придется пойти на некоторые упрощения и допущения (иначе модель стала бы слишком сложной):

1. У покупателя уже имеются средства на покупку (10 млн. руб).

2. Инвестиционный горизонт планирования составляет 3 года, что как раз соответствует времени строительства дома.

3. Сравниваются три варианта I) покупка вторички II) покупка новостройки (на свои деньги) III Покупка новостройки с льготным кредитом (неиспользованный остаток денег кладется в банк)

4. Дополнительные риски не учитываются (как-то: риски покупки вторички или риски срывов сдачи новостройки)

Цель — выяснить уровень дисконта (наценки) на новостройки относительно вторички, который выравнивал бы все три варианта, используя «метод активов».

Остальные условия можно задать и менять (например, в нашем случае начальная цена 10 млн, цена вторички растет на 10% год, цена денег 16% годовых, первоначальный взнос 20% и т.д.

Вариант I (вторичка). При покупке вторички через три года наши активы составят 15,13 млн (1,82 принесла аренда, остальное – рост цены квартиры до 13,31 млн).

Вариант II (новостройка за свои деньги). Поскольку от новостройки нет арендных поступлений, ее начальная цена должна быть ниже, чем 10 млн., чтобы инвестор получил столько же, сколько при покупке вторички. Насколько ниже? – В нашем примере на 12% (т.е. 8.8 млн). Тогда через три года его активы составят 15,18 млн.

Вариант III (новостройка по 6%, остаток кладется в банк). Наконец, третий вариант ближе к текущим реалиям. Инвестор тратит только 20% от стоимости новостройки, а с остатка получает арбитражный доход. В нашем примере он покупает новостройку на 10% дороже вторички. С роста цены квартиры инвестор получает меньше (2,31 млн.), с депозита 4,37 и 1,58 тратит на выплату процентов за 3 года. Чтобы через три года у него примерно получилось столько же -15,10 млн, как и по другим вариантам, изначальное завышение цены должно составить 10%.

///

Какие еще интересные выводы можно получить с данной модели:

— темп роста цены не так важен для уровня наценки относительно вторички. Гораздо важнее размер первоначального взноса и разница в % ставках. Например, уже при первоначальном взносе 50% смысла покупать новостройки с завышением практически нет (т.к. доход с арбитража не компенсирует расходы на выплату процентов и арендные поступления). Да и вообще (и это матерым инвесторам известно), при льготном кредитовании чем ниже первоначальный взнос – тем выгоднее.

— снижение процентных ставок (о котором грезят застройщики) скорее ударит по ним, т.к. снизит привлекательность процентного арбитража, т.е. ПОНИЗИТ справедливую цену новостройки, а не повысит.

— размер завышения, который делает оправданным инвест в новостройки, относительно скромен.

Почему же инвесторы покупают новостройки и на 30 и на 50% дороже вторички? На что они рассчитывают? Здесь несколько причин:

Во-первых, покупатели часто не заморачиваются подсчетами, двигаясь наобум. Для выбора они используют в целом неправильные критерии (например, размер ежемесячного платежа, вместо подсчета активов).

Во-вторых, многие рассчитывают пользоваться процентным арбитражем не три года, а дольше (но что будет через три года и какие будут процентные ставки – вряд ли мы можем предполагать), т.е. надеются отыграться на очень длинной дистанции.

В-третьих, желание поиграть в недвижимость так велико, а возможностей для этого (имеющим средства только на первоначальный взнос) никакого кроме льготных кредитов, и нет. Короче, во что могут, в то и играют.

////

Тг канал EPICRIS

Инвестиции года! Как покорить биржу на долгосрок?
Mon, 29 Dec 2025 11:14:07 +0300

Инвестировать в 2026 году, не понимая уроков 2025-го, — рискованно. В итогах года Тимур Нигматуллин и Ярослав Кабаков объясняют, почему высокая ставка, паника на рынке и ажиотаж вокруг ВДО стали возможностью для долгосрочных инвесторов, а не катастрофой. Акции, облигации, рубль и искусственный интеллект — ключевые ориентиры для тех, кто думает на несколько лет вперед. Обо всем, что произошло в этом году — в новом выпуске.

Выпуск также доступен в YouTube и «VK Видео».

✅Подписывайтесь на телеграм-канал Финам Инвестиции и Торговые сигналы

Газпром - опционы на март
Mon, 29 Dec 2025 11:09:03 +0300
Вы знаете, чем наши опционы лучше заморских хоть чем-то?
Ответ простой — у нас они кое-где двойняшки)))
В формате премиальных и маржируемых контрактов.
И судя по растущему ОИ самые внимательные и продвинутые опционщики уже поняли это преимущество и начали активно на нем зарабатывать.
Разница в IV и премиях дает такие возможности.

Конечно, можно и другие стратегии строить, если комбинировать спот, вечные и календарные фьючерсы с ПО и МО.
Но даже самые простые опционнные спрэды порадуют гарантированным доходом.

Скептики могут сколько угодно пенять на ликвидность и прочие подводные камни нашего срочного рынка.
Практики спокойно и методично мониторят стаканы и создают потенциал прибыли на 2026 год.
Страйков много, а свободного кэша всегда не хватает...

Всех с наступающим Новым годом!
Всех благ и удачи в трейдинге!

ГАЗПРОМ + С 160/ — С16000 на март как арбитраж ПО/МО ( пример кейса)

✍️ Итоги переговоров Трампа с Зеленским на встрече в Мар-а-Лаго во Флориде
Mon, 29 Dec 2025 11:04:12 +0300
.

Трамп оценил в 95% прогресс на переговорах с Зеленским.

Трамп и Зеленский провели четвертую за год встречу. Она состоялась в Мар-а-Лаго. Президент США по итогам переговоров назвал их потрясающими. Стороны достигли прогресса, подтвердила глава ЕК.

Оптовая цена на бензин рухнула. "Евротранс" наращивает розничную прибыль
Mon, 29 Dec 2025 09:07:44 +0300

Оптовая стоимость топлива продолжает падать. Пик пришелся на середину октября, когда из-за временного сокращения производства на НПЗ начались задержки с поставками. В ряде регионов на АЗС не было отдельных видов топлива даже физически.

Однако правительство приняло правильные и своевременные меры. Ключевой из них стали закупки нефтепродуктов в Белоруссии, где имеются недозагруженные производственные мощности. Вкупе с восстановлением выпуска внутри страны цены на бензин и дизель не просто стабилизировались, но и пошли вниз. Также буквально вчера правительство продлило запрет на экспорт топлива до 28 февраля 2026 года.

Оптовая цена на бензин рухнула. "Евротранс" наращивает розничную прибыль

Сложившаяся конъюнктура вновь вывела розничные продажи в прибыль. Пару месяцев назад АЗС работали с отрицательной рентабельностью, что грозило их массовым закрытием. Если вертикально-интегрированные компании ещё справлялись с ситуацией, то независимые АЗС были на грани. Но все обошлось.

Посмотрим в этом контексте на маржинальность розничного бизнеса «Евротранса» (бренд «Трасса»). Данная позиция находится на седьмом месте в моем портфеле среди акций по состоянию на начало декабря:

Итоги портфеля за 11 месяцев 2025 года. Рост почти на 40%. Продал две позиции.

Традиционно рассчитаю разницу между биржевой ценой на топливо и его стоимостью на АЗС «Трасса» №14 в Люберцах.

Цена за литр опт/розница:

АИ-92: 39,49 руб. => 60,68 руб. (разница в 53,65%)
АИ-95: 43,59 руб. => 66,98 руб. (разница в 53,6%)
ДТ: 46,72 руб. => 72,98 руб. (разница в 56,2%)

Как видим, по всем видам топлива разница превышает 50%. И это лучший показатель за весь 2025 год. Даже в апреле-мае таких цифр не было. Для понимания: во второй половине октября разница была равна 9,5%, 13,5% и 23,2% соответственно.

Вряд ли по четвертому кварталу мы увидим рекордные показатели, поскольку октябрь сильно утащил общий результат вниз. Однако в первом квартале 2026 года цифры такими уже могут быть. Тогда же ожидаю от «Евротранса» традиционных массовых закупок в опте, которые компания будет планово реализовывать в «высокий» сезон.

Также отмечу, что «Евротранс» в последние месяцы прекратил наращивать долговую нагрузку. Новые размещаемые облигации и ЦФА идут на рефинансирование предыдущих займов. Причем в случае с ЦФА ставка снизилась с 25,5-26,5% до 20,5%. Поэтому уже в четвертом квартале мы можем увидеть снижение коэффициента ND/EBITDA и стабилизацию/небольшое снижение процентных расходов.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Экскурсия по производственной площадке «Озон Фарм» ⚡️
Mon, 29 Dec 2025 10:30:20 +0300

В прошлом посте мы представили видеоэкскурсию по предприятию «Мабскейл». Спасибо за интерес и внимание!

Сегодня приглашаем вас в мир химической фармацевтики — на экскурсию по нашему производству «Озон Фарм». Вы побываете в сердце современного фармацевтического предприятия и увидите, как создаются препараты, которые знакомы каждому.

Экскурсию провели:

✅ Евгений Свириденко, заместитель начальника производства;
✅ Диана Кирилина, главный технолог;
✅ Владимир Авдеев, главный инженер;
✅ Екатерина Корольчук, заведующая контрольной лабораторией.

Как от этапа подготовки субстанции мы приходим к готовому лекарственному препарату? Какие технологии применяются на нашем производстве? Как обеспечивается соответствие международным стандартам?

Почему мы можем с полной уверенностью гарантировать эффективность и безопасность нашей продукции?

Эффект января По статистике, январь - лучший месяц года для акций RU
Mon, 29 Dec 2025 09:50:25 +0300
Эффект января
Рост фонды RU
По статистике,
январь — лучший месяц в году