Сейчас вовсю идут бюджетные проектировки. Еще в июле Минфин начал аккуратно закидывать пробный шар по возможной выплате «Газпромом» дивидендов, прощупывая тем самым реакцию руководства газовой монополии.

Впрочем, позиция «Лахты» неизменна: для выплаты дивидендов время не пришло, поскольку есть временная неопределенность по началу реализации проекта «Силы Сибири — 2», стоимость которой начинается от 1,5 трлн рублей. Понимания по срокам нет, поскольку окончательно все будет решать договоренность на высшем политическом уровне.

Сейчас же «Газпрому» необходимо ускоренно снижать долговую нагрузку, готовясь к новому этапу высоких капитальных затрат. И такое на самом деле происходит. С начала года чистый долг «газовых» подразделений холдинга снизился примерно на 170 млрд рублей. Пока немного, но денежный поток от высоких цен на энергоресурсы начинает приходить только сейчас, поскольку контрактные формулы имеют временной лаг в 6–9 месяцев.

Минфину же на 2027 год предстоит где-то изыскать около 1,8 трлн рублей доходов, которые перестанут считаться базовыми нефтегазовыми и получат статус «дополнительных» из-за снижения цены отсечения по бюджетному правилу с $59 до $50 за баррель.

Дивиденды «Газпрома» представляются одним из наиболее очевидных вариантов для компенсации значительной части этой суммы (ведь такие доходы уже не будут считаться нефтегазовыми: такая вот бюрократическая ирония). Залезать в ОФЗ еще на 1,8 трлн рублей желания нет.

Потенциал дивидендной выплаты «Газпрома» оценивается в объеме до 1 трлн рублей (это потолок). В Минфине полагают, что при текущих внешних ценах и очередной опережающей индексации внутренних тарифов с 1 октября «Газпром» сможет и платить дивиденд, и продолжить снижать свою долговую нагрузку.

Сейчас, после очередного роста цен и на нефть и газ, этот тезис приобретает особый характер. С сентября только по экспортным контрактам «Газпром» должен получать дополнительно $500–600 млн денежного потока в месяц.

1 трлн рублей дивидендов «Газпрома» — вливание 850–900 млрд рублей в бюджетную систему в широком смысле (прямая выплата, налоги, счета типа «С» и «Роснефтегаз»). Из плюсов — повторение маневра 2022 года с навешиванием дополнительного НДПИ, по крайней мере сейчас, не рассматривается.

Думаю, для миноритариев все варианты являются выгодными. В случае с выплатой акции «Газпрома» моментально улетят вверх. Даже если будет выбран компромиссный вариант с 0,5 трлн.

Если же руководству монополии удастся отстоять свою позицию, то долг при текущих ценах будет гаситься ускоренными темпами. Соответственно, это снижение процентных расходов, расправление свободного денежного потока и приход баланса в норму. Именно этот вариант я определяю для себя в качестве базового, но как будет на самом деле — узнаем ближе к зиме.

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить!

Привет, инвесторы, а также эксперты по переговорам, геополитике и крепкому рублю! Поздравляю вас с тем, что нам не подняли ключевую ставку! Жалко, конечно, что и не опустили, но что ж поделать… Также следим за новостями по переговорам и ростом цен на нефть. Я собрал самые важные события для инвестора и подготовил супер инфографику. КЛЮЧ УРОНИЛ АКЦИИ И ОБЛИГАЦИИ, НО РУБЛЬ УКРЕПИЛСЯ!

Средние доходности облигаций в зависимости от кредитного рейтинга. От B- до AA+
 Sun, 13 Sep 2026 06:28:36 +0300

Средние доходности облигаций в зависимости от кредитного рейтинга (бледные столбцы — доходности без сглаживания). И как они изменились за неделю.

Экстрим не спадает.

Насколько опасно держать облигации МГКЛ сейчас: доходность 60%, это подарок или ловушка...
 Sun, 13 Sep 2026 09:14:51 +0300

Почему я игнорирую даже Сбер?
 Sat, 12 Sep 2026 21:09:33 +0300

Когда я ругаю акции за их отсутствие роста с 2021 года, то я прекрасно знаю, что есть у нас $SBER, который всё-таки рос по итогам с учётом дивидендов.

Но почему я его никогда отдельно не выделяю? И говорю в целом, что все акции РФ нужно исключительно в топку и не иметь их портфеле, точнее не покупать даже если вам угрожают пистолетом.

Я знаю, что многие ведущие стратегий покупают акции в портфели клиентов. Почему?
Потому что это хорошо? И перспективно?
Нет.
Потому что чужое не чувствуется и других не жалко.

Так вот, вернусь к Сберу. Почему игнорирую даже его. Потому просто, что ВСЕ знают о том какой он хороший. Как раньше знали про $GAZP. И что произошло?

Слишком заметная и практически единственная цель может быть поражена в первую очередь, когда понадобятся деньги кое кому кое когда.

Мне никогда не будет спокойно за свои деньги, если немалая часть их будет вложена в компанию, которая на устах даже у сапожника.

Жди беды.

Понравились мысли — поставь лайк, а также заходите в мой закрытый канал в Пульсе @DOROGA_K_KAPITALU Там топы облигаций и многое другое.

Банки развития, "Запад" против БРИКС наглядно на инфографике
 Sun, 13 Sep 2026 10:06:03 +0300

Telegram-канал Proeconomics:

Попытка стран БРИКС создать серьёзную альтернативу «западным» банкам развития закончилась… тем, что на правой диаграмме.

@ejdailyru


  Что я здесь вижу, что всё было хорошо у Брикс до 2020 года, но потом что то случилось и рост пошёл на убыль. Я думал разница намного больше, а оказалось не так уж и много, только вот тенденции разные. У Брикс почему то вниз всё пошло, а у «Запада» вверх. В чём тут дело? Вроде должно быть всё наоборот, нет? 

Т-банк фундаментальный анализ Часть 3.3 (операционная деятельность)
 Sat, 12 Sep 2026 23:42:28 +0300

Т-банк фундаментальный анализ Часть 3.3 

После вычета резервов под ожидаемые кредитные убытки у Т-банка осталось 327,2млрд. В этой части я разберу остальные операции компании, которые приводят прибыль до “прибыли до налогообложения”. 

Итак, далее в отчете (за 6 мес 2026) идут операции OPEX, то есть текущие затраты компании, необходимые для поддержания основной деятельности в краткосрочном периоде — 209млрд. 

Получается прибыль до инвестиционных и прочих результатов = 118,2млрд 

Остальные расходы уменьшают это число до = 97,6млрд, это и есть прибыль до налогообложения. 

За отчетный период 6мес 26г рентабельность прибыли до налогообложения составила — 12,3%, что на 2,5% меньше в сравнении с прошлым годом. 

Из-за чего это произошло? Пойдем по порядку: 

1. Процентные расходы 

В этом году по сравнению с аналогичным периодом 2025года процентные расходы упали на 12,4млрд, с чем это связано? В отчете процентные расходы раскрываются еще на 3 раздела - 

— По средствам клиентов — за год расход упал на 49млрд (это значит что люди стали существенно меньше класть деньги на вклады, причем и физические лица и бизнес. 

— По заемным средствам нефинансовых компаний группы — расход увеличился на 10млрд (это привлеченные деньги от дочерних и сестринских компаний)  

— Прочие процентные расходы финансовых компаний группы — увеличились на 10,3млрд  

Далее идут расходы связанные со страхованием и оказанием услуг —  

— Расходы по страхованию вкладов — +1млрд 

— Расходы, напрямую связанные с оказанием услуг — +10,5млрд  

— Расходы по страховой деятельности — +4,8млрд 

Вывод: За последний год люди стали меньше нести деньги на вклады в банк, по этому он стал привлекать их из нефинансовых компаний группы и прочих финансовых компаний группы путем выпуска векселей и облигаций, но это все равно не покрывает уменьшения денег на депозитах, так же банк пытается увеличить свою привлекательность для вкладчиков путем увеличения расходов связанных с оказанием услуг (программы лояльности и т.д.). 

2. Оценочные резервы под ожидаемые кредитные убытки — увеличились на 7,3млрд 

3. Прочие операционные расходы — увеличились на 38,2млрд.  

— Административные расходы = +12,8млрд 

— Расходы на текущее обслуживание клиентов = +6,1млрд 

— Маркетинг и привлечение клиентов = +14,2млрд 

— Расходы на развитие технологий и продуктовую разработку = +5,1млрд 

Вывод: значительно увеличились административные расходы, а также расходы на маркетинг и обслуживание клиентов, меньше всего пошло на технологии и продуктовую разработку. 

4. Расходы за вычетом доходов/доходы за вычетом расходов от операций с финансовыми инструментами  

Разница в доходах 48,7млрд (за 6мес 25 = +28,1 а за 6мес 26 = -20,6млрд) 

Основные пункты: 

—  Операции с финансовыми инструментами — у компании есть портфель с ценными бумагами и убыток идет от переоценки их стоимости (главное что выплачиваются дивиденды)  

— Прочие доходы — меньше на 10,3млрд 

Итог: банк теряет дешёвое фондирование, тратит больше на привлечение и удержание клиентов, при этом несёт убытки от переоценки бумаг. Это давит на прибыль до налогаоблажения. 

ЖЕЛАНИЕ УЧИТЬ ДРУГИХ - ???
 Sun, 13 Sep 2026 07:49:15 +0300
Редуцирую или семантическая компрессия:

Если ты такой офигенный успешный инвестор — ЗАЧЕМ ТЕБЕ УЧИТЬ ДРУГИХ И БРАТЬ С НИХ ДЕНЬГИ?
Ведь у тебя все ок!!! Или деньги за обучение больше чем твои инвестиции???

«ТОТ кто знает — НЕ ГОВОРИТ!

ТОТ кто говорит — НЕ ЗНАЕТ»

Американские официальные лица подтвердили, что трубопровод East-West подвергся атаке
 Sun, 13 Sep 2026 00:14:59 +0300

Спутниковые снимки из открытых источников показали, что важнейший нефтепровод «Обход Ормуза», пролегающий с востока на запад и пересекающий Саудовскую Аравию, загорелся. Был замечен гигантский столб дыма высотой от 80 до 100 км. По имеющимся данным, поврежденный участок находится недалеко от города Аль-Месбаа.

На фоне предположений о том, что это, вероятно, результат крупной атаки хуситов из Йемена, CNN в новом репортаже в пятницу цитирует двух американских чиновников, подтвердивших, что трубопровод был поражен снарядами в четверг. Ирак был назван возможным источником атаки. Согласно репортажу:

Предварительный анализ показал, что пострадали насосные станции, расположенные рядом с самим трубопроводом, сообщил один из американских чиновников. На спутниковом снимке, сделанном в пятницу, видны обширные повреждения от пожара на одной из насосных станций, а на снимке другой насосной станции, сделанном в четверг, виден небольшой пожар, поднимающий клубы густого черного дыма.

Это могло быть результатом атаки беспилотников, совершенных военизированными формированиями, действующими из Ирака. «Пока неясно, кто несет ответственность за удары и были ли повреждены участки самого трубопровода, но один из чиновников заявил, что он был поражен беспилотниками, базирующимися в Ираке», — сообщает CNN. «Также пока неясно, сколько времени потребуется для ремонта повреждений», — сообщили источники.

Новости о саудовской нефти становятся все хуже и хуже: по сообщениям, в Йемене хуситы захватили все побережье Красного моря. Они возобновили угрозы нападения на все саудовские (а также израильские) суда, но при этом стремятся обеспечить «безопасный» транзит для других международных судов.

Три взаимосвязанные угрозы, за которыми следует внимательно следить, усиливают давление на мировые энергетические рынки: повреждение российских нефтеперерабатывающих мощностей, продолжающиеся перебои в работе Ормузского пролива и новые, расширяющиеся угрозы со стороны хуситов для судоходства в Красном море. Возникшее в результате этого давление на физическом рынке распространяется далеко за пределы Персидского залива. Рекордно высокие цены на дизельное топливо в США и на других рынках, например, возобновление Китаем закупок сырой нефти, повышают риск того, что нефтяные рынки останутся исключительно напряженными в течение зимы в Северном полушарии. 

На данный момент известно, что российско-украинская война вывела из строя значительную часть нефтеперерабатывающих мощностей и остановила экспорт критически важного топлива из России. На этой неделе в районе Персидского залива наблюдается эскалация боевых действий, в то время как Ормузский пролив остается открытым, транзит танкеров по нему по-прежнему ограничен и далек от довоенного уровня.

Добавьте ко всему этому продолжающуюся борьбу за контроль над узким местом и новые события, произошедшие за ночь: поддерживаемые Ираном силы хуситов продвинулись к стратегически важному порту у южного входа в Красное море, угрожая усилить контроль над вторым критически важным судоходным коридором.

перевод отсюда

И не забывайте подписываться на мой телеграм-канал, Boostyи YouTube-канал

❗️❗️Балтийский лизинг: доходность 48%. Рынок уже закладывает дефолт?
 Sat, 12 Sep 2026 21:24:50 +0300

Вообще, Балтийский лизинг сейчас в сложной ситуации. Чистая прибыль за первое полугодие 2026 года рухнула, чистый процентный доход снизился на треть, денежные средства сократились с почти 7 миллиардов рублей до менее 1 миллиарда рублей. Практически половина долга – с нарушением ковенантов, и доступность кредитного финансирования у компании сейчас сниженная.

На этом фоне доходность по облигациям Балтийского лизинга взлетела до преддефолтных уровней. По 11-му выпуску там сейчас доходность на уровне 48 процентов годовых, и это значит, что рынок не верит, что эмитент может спокойно перекредитоваться. А если доходности по Балтийскому лизингу в ближайшее время не снизятся – это действительно может стать реальностью, потому что с банками уже проблемы, а на облигационном рынке под 33–35% годовых занимать сейчас не вариант. Более того, они могут уйти в дефолт и раньше, например, на ноябрьских выплатах или на проблемах с выплатами у материнского Контрол-Лизинга, у которого они высоковероятны на фоне проблем с налоговой. Поэтому вопрос, конечно, сложный.

На наш взгляд, вероятность проблем здесь сейчас большая, и вместо погашения можно получить дефолт и в итоге продать облигации еще дешевле – по 20–30% от номинала. Мы обычно в таких ситуациях не спекулируем и предпочитаем просто выйти из позиции, и желательно не дожидаясь проблем. С нашей точки зрения облигации именно защитный инструмент, и волатильности там лучше избегать. Поэтому из того же Балтийского лизинга мы в нашем закрытом клубе вышли еще в декабре 2025 года на первых признаках того, что на горизонте следующего года проблемы там возможны. Но, возможно, у вас может быть иное отношение к риску, и тогда ответ на ваш вопрос может быть несколько иной.
---
Если хотите грамотно инвестировать и бесплатно обучаться— подписывайтесь на наш канал в Max или же на тг канал, там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:

Max

Сентябрьская закупка под пассивный доход. Показываю, какие активы купил!
 Sat, 12 Sep 2026 22:50:57 +0300

Привет, инвесторы и шопоголики, не желающие быть рабами босса на работе! Идет мой пятнадцатый месяц инвестирования

Поздравляю всех с новым годом!

Сколько дефолтов случилось на российском долговом рынке с 7 по 11 сентября
 Sat, 12 Sep 2026 21:07:47 +0300

Сколько дефолтов случилось на российском долговом рынке с 7 по 11 сентября

С 7 по 11 сентября на российском рынке облигаций зафиксировано 35 дефолтов, следует из данных Cbonds. Несмотря на увеличение числа событий, они по-прежнему обусловлены исключительно периодичностью выплат купонного дохода. Новых эмитентов-нарушителей не появилось – вторую неделю подряд. Главным событием недели стало задержание основного владельца и топ-менеджеров «Евротранса» по уголовному делу о хищении топлива.

⚠️ Технические дефолты:

«Сибавтотранс» – 1
«Центр-резерв» – 1
«Соби-лизинг» – 3
Группа «Продовольствие» – 1
«ЛКХ» – 1
«Монополия» – 3
«ПК Фабрикс» – 1
«Евротранс» – 1
«Оил ресурс» – 1
«Открытие холдинг» – 1
ТК «Нафтатранс плюс» – 2
«Михайловский молочный завод» – 1
«ПЗ Пушкинское» – 1

⛔️ Дефолты:

«Вератек» – 1
Группа «Продовольствие» – 1
«Монополия» – 1
«Соби-лизинг» – 2
«Агродом» – 1
«Центр-резерв» – 1
«Оил ресурс» – 2
«Кириллица» – 1
«Михайловский молочный завод» – 2
«Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-инвест»» – 5
«Чистая планета» – 1

Володин: Власть во многих странах Европы захватили некомпетентные, необразованные люди, такие как Макрон, Мерц и им подобные, они абсолютно не думают о гражданах своих государств
 Sat, 12 Sep 2026 19:52:53 +0300

Володин:

Власть во многих странах Европы захватили некомпетентные, необразованные люди.
Такие как Макрон, Мерц и им подобные.

ОНИ АБСОЛЮТНО НЕ НАЦИОНАЛЬНО ОРИЕНТИРОВАНЫ И НЕ ДУМАЮТ О ГРАЖДАНАХ СВОИХ ГОСУДАРСТВ.

max.ru/vv_volodin

10 миллионов не вернут мне 7 лет: исповедь инвестора
 Sat, 12 Sep 2026 17:54:55 +0300

«Экономь, откладывай, инвестируй и когда-нибудь ты начнёшь жить той самой жизнью, о которой мечтаешь». Я верил в эту установку долгие годы. И я действительно копил, экономил, инвестировал. Сейчас мне 39, и последние 7 лет я целенаправленно создавал капитал, чтобы наконец-то начать жить.

На сегодня у меня 10 миллионов рублей на счету (скрин портфеля из сервиса учёта инвестиций прилагаю).

 

И вроде бы всё хорошо. Сумма приносит неплохой пассивный доход и даже позволяет не работать. Но давайте честно: почти 7 лет я жил довольно скромно, готовя себя к тому, что настанет момент, когда я наконец начну жить так, как хочу.

В этой логике есть одна огромная проблема — мы принимаем саму жизнь за какую-то подготовку к чему-то лучшему, что наступит «потом».

Чтобы не пропустить новые посты, подписывайтесь на мой канал в MAX или Телеграм. Там много другого полезного контента.

Самая опасная ловушка — «ПОТОМ»

Вот как я рассуждал все эти годы:

• «Машина пока мне не нужна. Сначала надо заработать денег, увеличить капитал и ПОТОМ уже купить тачку».
• «Некогда сейчас в отпуска ездить, по морям кататься. Нужно заниматься проектами, развивать дело. Вот всё налажу и ПОТОМ отдохну!».
• «Не до знакомств сейчас. Личная жизнь подождёт, она только затормозит меня по пути к целям. Сначала реализую свои задачи, а ПОТОМ уже буду семью создавать».

В итоге, за последние 7 лет я почти не был в отпуске, не купил машину и не наладил личную жизнь. Я привык к ограничениям. И теперь, когда цели почти достигнуты, я чувствую, что перестроить себя за годы самоотказа не так-то просто.

Самая ценная валюта — это не деньги

Каждый день, который мы живём в режиме «ПОТОМ», мы продаём своё здоровье, настроение, свои лучшие годы. Мы не едем отдыхать, потому что некогда. Не покупаем вещи, которые хотим, потому что цель важнее. Не занимаемся личной жизнью, потому что кажется, что это не так важно и всё можно наверстать.

Но годы уходят. А накопленная сумма не возвращает потраченного времени.

Что нужно делать?

Я не агитирую за кредиты и не советую спускать всё до копейки. Просто счастье — это не цифры в приложении банка. Это ощущение, что ты по-настоящему живёшь. Заработал — разреши себе потратить. Не всё, конечно, но ровно столько, чтобы почувствовать вкус жизни.

Я этого не делал! Почти 90% всего дохода я инвестировал, иногда даже ущемляя себя в чём то. Поверьте, не стоит жёстко себя во всём ограничивать и откладывать всё на ПОТОМ. Нет никакого потом, жизнь идёт в моменте.

Да, копить и инвестировать нужно. Капитал даёт спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Но спокойствие не должно превращаться в клетку, из которой ты уже не сможешь выйти.

Заключение

Через полгода мне будет 40 лет. И, приближаясь к этому рубежу, я начинаю понимать главное: «Жить богато» — это не про миллионы на счету. Это про жизнь, наполненную эмоциями, впечатлениями, любовью и связями с дорогими тебе людьми. Про ту жизнь, которую невозможно отложить на «ПОТОМ».

С одной стороны, я ни о чем не жалею: накопления сделали свое дело. У меня есть капитал на рынке, стабильный активный и пассивный доход, несколько квартир и широкие возможности. Но с другой стороны, меня гложет сожаление о годах, отложенных «на потом». Поэтому моя главная цель на ближайшее время — исправить этот дисбаланс.

Не ждите идеального момента. Вкладывайте не только в активы, но и в себя сегодняшнего. Потому что лучший момент для вашей жизни — вовсе не "ПОТОМ". Он уже наступил "СЕЙЧАС"!

 

Немного философии от меня :) Надеюсь, такие статьи вам заходят. Напишите в комментах, что думаете о моих размышлениях.

Сервис, где я веду учёт своего портфеля!

Подписывайтесь на мои каналы в: МАХ | Телеграм | Ютуб | Рутуб | ВК | ДЗЕН

Анализ трендов: сильные тренды
 Sat, 12 Sep 2026 11:39:45 +0300
Анализ трендов

Анализирую фундаментал и тренды 89 компаний RU
В этой статье — только анализ трендов по неделям и с 30 12 2025г

Зелёным (%) выделены изменения лучше индекса полной доходности Мосбиржи
Красным хуже
Оранжевым выделил компании, IPO по которым было после начала СВО

Самые надёжные тренды — плавно растущие, могут идти долго
Таких сейчас нет

Думаю,
сейчас интересны акции финансового сектора:
Сбербанк, Мосбиржа,
нефтяники с глубокой переработкой (Татнефть об и пр, высокие крэк спреды увеличивают прибыль)

Хотя, Мосбиржа в конфе августа — начале сентября была хуже индекса, с начала года — лучше,
Мосбиржа — бенефициар высокой ключевой ставки
Купил под дивиденды и продолжаю держать

Когда IMOEX будет уверенно расти, можно купить быстрые акции (СПБ биржа, Совкомбанк)

С июля Татнефть пр и Газпромнефть еженедельно лучше индекса полной доходности Мосбиржи !

Доходность с 30 12 2025г 13,6% (20% годовых)
Опережение индекса полной доходности Мосбиржи на 24,6%

ТАКЖЕ ЛУЧШЕ ИНДЕКСА IMOEXF
IT: Аренадата, Хэдхантер, Позитив
Телекомы: МТС
Недвижимость: ЦИАН
С/Х: Черкизово
Банки: ДОМ.РФ (не стал бы покупать — им жёсткая ДКП не выгодна), Европлан, Уралсиб
Транспорт: ДВМП, Совкомфлот
Нефтегаз: Газпромнефть

Подробнее — на моих ресурсах
t.me/OlegDTrading
vk.ru/olegdclub
yandex.ru/chat/#/join/df3b9b1a-2cb6-5cf6-27c8-01617da9bcd2

«Альфа-Капитал» готовит пайщиков к очередной жесткой посадке
 Sat, 12 Sep 2026 11:20:40 +0300

В июне разбирал, чем закончился первый «Арендный поток» от Альфы. Напомню, фонд недвижимости владел шестью «Пятерочками», при закрытии распродал их и вернул пайщикам 239 141 ₽ на пай вместо 305 000 ₽, за которые пай продавали на старте (–22%). Главный вопрос к УК был тогда про дисконт: объекты продавали дешевле, чем они стоили по отчетам оценщика.

У «Арендного потока 2» стратегия такая же: три магазина, сданных сети X5. Срок фонда истек 2 марта 2026 года, и с тех пор УК распродает объекты, чтобы рассчитаться с пайщиками. Тогда же я написал, что второй фонд рискует повторить судьбу первого.

Сообщение о прекращении. Источник: телеграм-канал УК

Потому что, по словам УК, расчеты с пайщиками занимают до 6 месяцев (до 2 сентября). Только у «Арендного потока» ликвидация заняла 13. А чем меньше времени ждать выгодную цену, тем выше риск дисконта при продаже. Особенно в случае с проблемными объектами.

Первый объект уже продан. Дисконта к оценке на этот раз нет: продали даже немного дороже, чем объект стоил по последнему отчету оценщика. Просто саму оценку снизили до сделки.

Предлагаю подробно разобрать этот кейс.

Сначала отрицательная переоценка

Для начала немного базы. Сколько стоят объекты в действующем фонде, решает независимый оценщик: он с определенной периодичностью составляет отчет, а УК ставит его цифру в отчетность фонда. Поэтому расчетная стоимость пая (РСП) снижается в момент выхода нового отчета об оценке, а не в момент продажи.

Изменение расчетной стоимости пая

С начала года стоимость недвижимости фонда снижалась трижды в результате переоценки: в феврале на 34,2 млн ₽, в июне на 48,2 млн и в июле на 78,6 млн. Суммарно это 161 млн ₽, примерно шестая часть всей недвижимости по оценке на январь.

РСП изменилась с 314 979,62 ₽ в конце января до 282 901,31 ₽ на 31 августа (–10%). Это меньше на 5,7%, чем при формировании фонда в 2020 году, когда пай стоил 300 000 ₽.

Про снижение стоимости пая вследствие переоценки УК рассказала пайщикам сама. В итогах первого полугодия сказано:

Фрагмент видеостатуса по итогам 2-го квартала 2026 года. Источник: телеграм-канал УК

«В рамках второго квартала прошла переоценка недвижимости в фонде, что отражено в снижении расчетной стоимости пая. Снижение связано с общим падением запросов на подобные объекты недвижимости из-за факторов неопределенности».

Потом продажа объекта

Последняя переоценка до продажи объектов — 30 июня. Все три объекта тогда еще были в фонде, продажи не начались.

Первая и пока единственная сделка прошла в июле. Фонд продал «Перекресток» в Путилково, здание 1822 м² в Красногорске Московской области, немного выше оценки. В отчете от 30 июня объект оценивали в 447 489 000 ₽ без НДС, а покупатель заплатил на 3 330 672 ₽ больше — около 451 млн ₽.

От первого фонда это отличается только порядком действий. Там сначала продавали, и цена сделки оказывалась ниже оценки. Здесь оценку снижают до сделки, и продают уже практически по ней.

–14% по одному объекту за пять лет

Чтобы понять, сколько эта сделка стоила пайщику, сравнивать надо не с оценкой, а с ценой, по которой фонд объект когда-то купил.

В апреле 2021 года «Перекресток» обошелся фонду в 525 млн ₽ без НДС. Продали его в июле 2026 года примерно за 451 млн ₽.

Разница 74 млн ₽, или –14% в номинале за пять лет, без учета инфляции. Сверху фонд начислил еще 13,5 млн ₽ за услуги по совершению сделки.

Теперь фонд сменил оценщика

Получается, июльское снижение стоимости пая к этой сделке отношения не имеет, так как объект продали даже немного выше оценки. Дальнейшие отрицательные переоценки в 78,6 млн ₽ пришлись на два оставшихся объекта, которые пока не продали.

Основная часть суммы, 68,7 млн ₽, — это здание «Пятерочки» на Волжском бульваре в Москве. Обратите внимание на изменение оценки.

По состоянию на 5 июня: 420 599 000 ₽ без НДС, отчет подписан АО «НЭО Центр».

Отчет оценщика АО «НЭО Центр»

Отчет от 20 июля по тому же зданию подписан уже другой компанией, ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ», и цифра там другая — 351 902 000 ₽ без НДС. Между двумя отчетами шесть недель, а вторая оценка на 16% ниже.

Отчет оценщика ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ»

Внутри отчетов разница еще больше: оба оценщика сравнивают здание с похожими объектами на рынке (сравнительный подход), и здесь у «НЭО Центра» получилось 504,9 млн ₽, у «Лабриума» — 359,8 млн, разница уже 29%.

В правилах фонда перечислены четыре оценщика, и УК вправе поручить оценку любому из них. Формально ничего не нарушено. Но с 2021 года все отчеты по фонду делал только «НЭО Центр» (32 раза подряд), а теперь другой оценщик.

Рынок за шесть недель так не меняется. Изменилась не цена здания, а подходы того, кто ее считает.

Что осталось в фонде

Два помещения в Москве на 412,7 млн ₽. Больше половины активов фонда, 57,21% на 31 августа, — это уже не недвижимость, а деньги за объект в Путилково на депозите в Альфа-Банке.

Когда эти два помещения продадут, сделки, скорее всего, снова пройдут по отчету оценщика, и вопросов к цене не возникнет. Пай к тому моменту уже подешевел.

Итог: дисконта нет, а убыток есть

В первом фонде объекты продавали ниже оценки, и дисконт было видно прямо в отчетности. Во втором оценку снижают заранее, а продают уже по ней — и к цене сделки не придерешься.

Убыток от этого никуда не делся: по первому объекту он составил 74 млн ₽ к цене покупки. Просто пайщики увидели его не в день сделки, а на переоценках, которые прошли до нее.

Значит, дело не в том, как оформлена продажа, а в самом объекте. Сильный при ликвидации продается близко к оценке, потому что спрос на него есть в любой месяц. Слабый показывает настоящую цену именно на выходе — и неважно, снизят оценку до сделки или после.

А вы смотрели, кто и когда последний раз оценивал объекты вашего фонда?

 

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

О конкуренции в трейдинге
 Sat, 12 Sep 2026 11:19:07 +0300
Я тут столкнулся с комментарием таким к своему видео, мол «какая конкуренция в трейдинге?1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180